연말 수도권 공공분양 일정 총정리: '뉴홈(New Home)'

1. 2025년 연말 수도권 공공분양 핵심 개요

 

 2025년 연말 공공분양 시장은 한국토지주택공사(LH) 물량 집중과 뉴홈(New Home) 정책 주택의 공급이 특징입니다. LH는 11월과 12월에 걸쳐 수도권에 약 5,000호 내외의 분양주택을 집중 공급할 계획을 발표했습니다.

구분	내용	상세 특징
기간	2025년 11월 ~ 12월 (4분기 집중)	건설 경기 회복 및 주택 공급 속도 증진을 위한 물량 집중
총 공급 예상	수도권 약 5,000호 내외 (LH 계획 기준)	3기 신도시 및 공공택지지구 중심으로 공급
핵심 정책	뉴홈 (New Home) 정책 주택	나눔형, 선택형, 일반형 등 세 가지 유형으로 공급
주요 지역	남양주왕숙, 과천주암, 김포고촌 등	3기 신도시 및 서울 인접 핵심 공공택지
청약 시스템	LH 청약플러스 및 한국부동산원 청약홈	공공분양 물량은 대부분 LH 청약플러스에서 진행

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2. '뉴홈' 정책 주택 3대 유형 집중 분석

 공공분양의 새로운 브랜드인 '뉴홈'은 청년과 무주택 서민의 내 집 마련 기회를 확대하기 위해 기존 공공분양과 차별화된 세 가지 유형으로 공급됩니다. 청약자는 자신의 자금 상황과 계획에 맞춰 유형을 선택해야 합니다.

A. 🎁 나눔형 (시세 70% 이하, 시세 차익 70% 보장)

• 개념: 시세의 70% 이하의 저렴한 분양가로 공급하며, 의무 거주 기간(5년) 이후 LH에 환매 시 **시세 차익의 70%**를 보장받는 유형입니다.
• 특징: 낮은 분양가와 시세 차익 공유로 초기 부담이 가장 적어 청년층에게 유리합니다.
• 대출 혜택: **최대 5억 원(LTV 80%)**의 전용 모기지(저리 대출)를 이용할 수 있어 자금 조달 부담이 획기적으로 낮아집니다.
• 주요 대상: 청년 특공(만 19~39세), 신혼부부 특공(7년 이내), 생애최초 특공 등.

B. 🤝 선택형 (6년 거주 후 분양 여부 선택)

• 개념: 저렴한 임대료를 내며 6년간 거주한 후, 6년 시점의 감정가와 최초 입주 시 감정가를 산술평균한 금액으로 분양받을지 여부를 선택하는 유형입니다.
• 특징: 목돈이 부족하지만, 6년 후 분양가격을 예측하며 시세 상승분을 반영받을 수 있는 장점이 있습니다. '선(先) 거주, 후(後) 매입' 형태입니다.
• 주요 대상: 나눔형과 유사하게 청년층 및 신혼부부가 주력이며, 거주 기간이 길기 때문에 신중한 선택이 필요합니다.

C. 💰 일반형 (기존 공공분양 방식)

• 개념: 기존의 공공분양 주택과 동일한 방식으로, 시세의 80% 수준으로 분양됩니다.
• 특징: 전매제한, 거주 의무 기간 등이 적용되지만, 뉴홈의 나눔형/선택형처럼 LH와 시세 차익을 공유할 필요가 없어 완전한 소유권을 갖게 됩니다.
• 주요 대상: 일반 공급(청약저축), 생애최초, 신혼부부, 노부모 부양 등. 청약 통장 납입 인정 금액이 당첨을 좌우하는 경우가 많습니다.

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3. 2025년 연말 수도권 공공분양 주요 예정 단지 (지역별)

 LH의 4분기 공급 계획과 기존 정보를 바탕으로 2025년 11월, 12월에 청약이 예상되거나 연말 일정이 조정될 가능성이 높은 주요 수도권 공공분양 단지를 정리했습니다. (공급 시기는 사업 진행 상황에 따라 변경될 수 있습니다.)

A. 서울 인접 및 과천권

지구/블록	지역	공급 유형 (예상)	공급 규모 (예상)	예정 시기	특이 사항
과천주암 C1	경기도 과천시	공공분양 일반형	약 120호 (총 932호 중 일부)	2025년 12월	강남 접근성 우수, 대기 수요 매우 높음
성남복정1 B1	경기도 성남시	민영주택 (공공분양 아님, 참고)	315호	2025년 11월	복정역 인근, 강남 인접성 매우 높음

B. 3기 신도시 (남양주왕숙, 진접2)

지구/블록	지역	공급 유형 (예상)	공급 규모 (예상)	예정 시기	특이 사항
남양주진접2 A-7	경기도 남양주시	공공분양 일반형	405호	2025년 11월	이미 10월에 일부 물량이 공급된 후 잔여 물량일 가능성
남양주왕숙	경기도 남양주시	공공분양 (유형 미정)	추가 물량	2025년 11월~12월	3기 신도시 대규모 물량 중 연말 추가 공급 예상

C. 서부 수도권 (김포, 부천)

지구/블록	지역	공급 유형 (예상)	공급 규모 (예상)	예정 시기	특이 사항
김포고촌	경기도 김포시	공공분양 일반형	약 8,200호 중 일부	2025년 4분기	서울 접근성이 좋은 김포 지역 택지
부천원종	경기도 부천시	공공분양 (엘리프 원종)	미상	2025년 4분기	부천시 도심권 내 공공분양 물량

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4. 2025년 연말 청약 전략: 성공을 위한 필수 체크리스트

 공공분양은 민간분양과 달리 자산, 소득 기준이 엄격하며, 당첨 기준이 까다롭습니다. 연말 청약을 위한 실질적인 전략을 점검해 보세요.

A. 유형별 핵심 당첨 기준 이해

유형	주요 당첨 요소	전략 팁
일반형 (일반 공급)	청약통장 납입 인정 금액	매달 10만원씩 꾸준히 납입하여 인정 금액을 극대화해야 합니다. 서울 인기 지역은 최소 2,000만 원 이상 필요.
신혼부부/생애최초	소득 기준, 거주 지역/기간	자산 및 소득 기준을 충족하는지 정확히 확인해야 합니다. 신혼부부는 자녀 수, 생애최초는 근로 기간도 중요합니다.
나눔형 (청년 특공)	청약 통장 횟수 (300만원 이상), 소득 기준	청년 특공은 청약 횟수 36회, 납입 인정 금액 300만 원 이상 등의 기준이 있습니다.

B. 소득 및 자산 기준 (2025년 기준 적용 예상)

 공공분양은 유형별로 소득 및 자산 기준이 엄격하게 적용됩니다. 기준 금액을 조금이라도 초과하면 당첨이 취소될 수 있으니 주의해야 합니다.

• 소득 기준:
  • 신혼부부/생애최초: 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100~130% 수준을 적용 (맞벌이 우대).
  • 청년 특공 (나눔형): 본인 월평균 소득의 140% 이하 (3년 이상 소득세 납부 기준 완화).
• 자산 기준: 부동산 및 자동차 가액 합산 기준을 충족해야 합니다. 특히 부동산 (토지+건물) 가액 기준은 매년 상향 조정되지만, 일반적으로 2억 1,550만 원 수준을 넘지 않아야 합니다.

C. 거주 의무 기간 및 재당첨 제한

• 공공분양 (일반형/나눔형): 대부분 분양가 상한제가 적용되어 **전매제한 기간(최대 10년)**과 **거주 의무 기간(최대 5년)**이 적용됩니다. 이는 당첨 시 장기간 실거주할 계획이 있어야 함을 의미합니다.
• 재당첨 제한: 공공분양에 당첨되면 10년간 다른 주택 청약에 당첨될 수 없으므로, 신중하게 선택해야 합니다.

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5. 특별 공급 전략 심화: 청년, 신혼부부, 생애최초 공략

연말 공공분양 물량의 80%는 특별 공급입니다. 본인의 자격에 맞는 특공을 집중적으로 공략해야 합니다.

A. 👦 청년 특별 공급 (나눔형, 선택형)

• 자격: 만 19~39세 미혼 청년. (부모의 자산 및 소득은 미적용)
• 주요 평가 요소:
  1. 청약통장 납입 횟수: 36회 이상 시 만점.
  2. 소득 기간: 근로 소득 또는 사업 소득 기간.
  3. 가구 순자산: 2억 6천만 원 이하 (변동 가능).
• 전략: 청약 통장 납입 횟수가 곧 점수로 이어지므로, 미리 10만 원씩 꾸준히 납입했는지가 당락을 결정합니다.

B. 👨‍👩‍👧 신혼부부 특별 공급 (특공)

• 자격: 혼인 기간 7년 이내 또는 예비 신혼부부.
• 주요 평가 요소:
  1. 자녀 수 (배점 1순위): 미성년 자녀 수가 많을수록 유리합니다.
  2. 청약 통장 납입 횟수: 6회 이상 시 만점.
  3. 해당 지역 거주 기간.
• 전략: 공공분양의 신혼부부 특공은 자녀 수가 압도적으로 중요하며, 맞벌이 소득 기준이 일반 외벌이보다 높게 책정되므로 활용해야 합니다.

C. 🥇 생애최초 특별 공급 (특공)

• 자격: 세대원 전체가 주택 소유 이력이 없어야 하며, 5년 이상 소득세 납부 실적이 필요합니다.
• 주요 평가 요소:
  1. 청약 통장 납입 인정 금액: 높을수록 유리 (보통 600만 원 이상 필요).
  2. 소득/자산 기준 충족 여부.
• 전략: 소득세 납부 실적은 필수이며, 청약 납입 인정 금액 순으로 당첨자가 결정되므로, 매월 10만 원씩 꾸준히 납입하여 금액을 쌓아야 합니다.

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6. 신혼희망타운 (Sharetown) 물량과의 연계 (관심 필요)

 연말 LH 공공분양 물량 중에는 '신혼희망타운(신희타)' 잔여/추가 물량도 포함될 가능성이 높습니다. 신혼부부라면 이 물량도 함께 검토해야 합니다.

• 신희타 개요: 신혼부부에게 저렴한 가격으로 공급하는 공공주택으로, 전용 모기지 대출(연 1.3%) 의무 가입 조건이 따릅니다.
• 주요 공급 예정지 (예상):
  • 남양주진접2 A-4: 이미 7월에 일부 공급되었으나, 연말 잔여 물량이 나올 수 있습니다.
  • 구리갈매역세권 A1: 신희타 물량이 대규모로 예정되어 있어, 연말 추가 공급을 기대해볼 수 있습니다.
• 신희타 장점:
  • 파격적인 대출 금리: 연 1.3%의 고정 금리로 최대 4억 원까지 대출 가능.
  • 저렴한 분양가: 주변 시세 대비 매우 낮은 수준.
• 신희타 단점: 주택 매매 시 시세 차익 중 **최대 50%**를 주택도시기금과 공유해야 합니다.

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7. 청약 시스템 활용 및 주의사항: LH 청약플러스 완벽 가이드

공공분양은 대부분 LH가 주관하며, 청약 시스템도 민간과는 다릅니다.

A. LH 청약플러스 vs. 청약홈

• LH 청약플러스: LH가 공급하는 공공분양, 공공임대, 신혼희망타운 등의 청약을 전담하는 시스템입니다.
• 한국부동산원 청약홈: 민간분양 주택 청약과 일부 공공분양(SH 등)을 담당합니다.
• 주의: 연말 LH 공공분양에 청약하려면 반드시 LH 청약플러스 홈페이지에 접속하여 자격 검증 및 청약을 진행해야 합니다.

B. 청약 전 필수 확인 사항

1. 공고문 정독: 청약 공고문은 법적 효력이 있으므로, 소득, 자산, 거주 기간 등 본인의 자격 기준을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
2. 모의 계산: LH 청약플러스 또는 마이홈포털 등에서 제공하는 청약 자격 자가 진단 서비스를 미리 이용하여 자격 미달을 방지해야 합니다.
3. 청약 통장 상태 점검: 납입 횟수, 납입 인정 금액 등을 청약 전 최종 확인해야 합니다. 특히 선납은 횟수에 인정되지 않음을 명심해야 합니다.

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8. 2025년 연말 수도권 공공분양 최종 체크리스트

성공적인 연말 공공분양 청약을 위한 최종 점검 항목입니다.

항목	필수 확인 사항	점검 완료
청약 통장	납입 횟수, 납입 인정 금액 (10만 원씩), 순위 자격 충족 여부	[체크]
소득 및 자산	세대원 전체의 소득 및 자산 기준 (부동산, 자동차) 충족 여부	[체크]
세대 구성	무주택 세대 구성원 여부, 특별 공급 유형별 거주 기간 충족 여부	[체크]
청약 시스템	LH 청약플러스 회원가입 및 공인인증서(공동인증서) 준비	[체크]
공고문 확인	희망 단지의 입지, 분양가, 전매제한, 거주 의무 기간 최종 확인	[체크]
자금 조달 계획	계약금 및 중도금 대출, 잔금 마련 계획 수립 (나눔형 모기지 검토)	[체크]

 

2025년 연말은 수도권 무주택자들에게 절호의 내 집 마련 기회입니다. '뉴홈' 정책의 장점을 최대한 활용하고, 위에서 제시된 청약 전략을 철저히 숙지하여 성공적인 결과를 얻으시기를 응원합니다!