광명 11구역 재개발 입지 분석, 청약 정보 총정리

1️⃣ 광명뉴타운의 핵심, 광명 11구역 개요

 

 2025년 현재 광명뉴타운은 총 15개 구역 중 10곳 이상이 이미 분양을 완료했습니다.
이 가운데 광명 11구역은 남은 핵심 입지 중 하나로,
서울 접근성, 교통망, 생활 인프라가 모두 완비된 ‘뉴타운의 중심축’으로 평가받습니다.

 

📍 위치: 경기도 광명시 광명동 12-4 일대
📍 면적: 약 13만 7천㎡ (약 4만 1천 평)
📍 시공사: 2025년 7월, GS건설·현대건설 컨소시엄 확정
📍 총 세대수: 3,042세대
📍 일반분양: 약 960세대 (예정)
📍 입주 예정: 2029년 하반기

 

 2025년 10월 현재, 이주 90% 이상 완료 및 철거 공정이 빠르게 진행 중입니다.
조합은 관리처분계획 인가 후 2025년 12월 일반분양 공고를 목표로 하고 있습니다.

 

 광명 11구역은 GTX-B 광명역과 7호선 광명사거리역 사이에 위치하며,
서울 구로·금천과 맞닿은 입지로 사실상 ‘서울 서남권 연장선’으로 불립니다.

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2️⃣ 사업 추진 현황 – 광명뉴타운의 완성 단계

 광명 11구역은 2021년 조합 설립인가,
2023년 사업시행인가,
2024년 관리처분인가를 순차적으로 완료했습니다.

 

 2025년에는

• 7월: 시공사 선정 (GS·현대건설 컨소시엄 확정)
• 8월~10월: 철거 80% 이상 완료
• 11월: 분양가 심의 진행 중
• 12월: 일반분양 공고 예정

 이미 광명뉴타운 내 2·4·7·9R구역이 모두 성공적으로 분양 및 입주 중이며,
11구역은 이 흐름의 ‘마지막 대형 재개발 프로젝트’로 꼽힙니다.

 

💬 광명시 도시재생과 관계자 인터뷰 (2025년 10월):

“광명 11구역은 뉴타운 전체 중 입지·규모·교통의 3요소를 모두 갖춘 핵심 지역으로,
분양만 시작되면 청약 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.”

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3️⃣ 입지 분석 – 서울 접근성 + GTX 더블 노선 수혜

 광명 11구역의 가장 강력한 무기는 입지입니다.
서울 금천구 독산동과 도로 하나를 사이에 두고 있으며,
서울 구로디지털단지(G밸리) 직장인들의 출퇴근 수요가 집중되는 곳입니다.

 

🚆 교통 입지:

• 7호선 광명사거리역 도보 5분
• KTX·GTX-B 광명역 차량 10분 거리 (2028년 개통 예정)
• 신안산선 광명역 연계
• 서부간선도로 지하화 구간 완공으로 여의도 접근성 개선 (25분대)

🚗 도로망:
남부순환로, 제2경인고속도로, 서부간선지하도로, 시흥대로 등 서울 남부 주요 간선도로와 연결됩니다.

 

🏙️ 생활 인프라:

• 광명전통시장, 철산 상업지구, 롯데아울렛, 이케아, 코스트코, CGV
• 광명시청·경찰서 등 관공서 밀집
• 철산 학원가, 광명북고·광명여고 등 교육 인프라 풍부

 결국 “서울보다 서울 같은 지역”이라는 평가를 받으며,
GTX 개통 후에는 서울역·강남권 20분대 생활권이 실현될 예정입니다.

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4️⃣ 청약 자격 및 조건 (2025년 10월 기준)

 광명시는 투기과열지구이므로 청약 자격 조건이 까다롭습니다.

 

📌 청약 기본 조건

• 수도권(서울·경기·인천) 거주 만 19세 이상
• 청약통장 가입 2년 이상, 지역별 예치금 충족
• 세대원 전원 무주택자

📌 우선 공급 순서:
1️⃣ 광명시 1년 이상 거주자
2️⃣ 경기도 6개월 이상 거주자
3️⃣ 수도권 기타 지역 거주자

 

📌 추가 규제:

• 전매제한 10년 (투기과열지구)
• 실거주 의무 5년
• 중도금대출 40% 제한 (2025년 10월 이후 적용)

💡 핵심 포인트:
 2025년 10월부터 시행된 ‘중도금대출 40% 축소 정책’이 바로 적용됩니다.
따라서 자금 여력이 부족한 청년·신혼부부는
디딤돌대출, 신혼희망타운 특별대출 등을 병행하는 전략이 필요합니다.

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5️⃣ 분양가 및 청약 경쟁률 전망

 현재 광명 11구역의 분양가는 평당 3,500만~3,800만 원 선으로 예상됩니다.
전용 84㎡ 기준 약 9억 8천만~10억 5천만 원 수준입니다.

 

📊 비교 단지 시세 (2025년 10월 기준):

• 광명 2구역 푸르지오센트베뉴 (입주 2024): 3.3㎡당 3,700만 원 / 시세 11억
• 광명 4R구역 자이더샵포레나 (입주 2025): 3.3㎡당 3,600만 원 / 시세 10.8억
• 철산 8·9구역 롯데캐슬·푸르지오: 3.3㎡당 3,800만 원 / 시세 12억

이를 감안하면, 11구역의 분양가는 시장 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

 

 청약 경쟁률은 최소 25:1 ~ 최대 50:1로 예상되며,
광명시 거주자 우선공급 비중이 높아
타 지역 청약자는 가점 경쟁이 매우 치열할 전망입니다.

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6️⃣ 교통·생활 인프라 및 학군 분석

📍 교통:
GTX-B(광명~서울역~청량리) 개통이 예정된 2028년 이후,
광명은 ‘서울 핵심지 20분 생활권 도시’로 탈바꿈합니다.
또한 신안산선, 서부간선도로, KTX까지 연결되어
대중교통·자가용 모두 우수한 접근성을 자랑합니다.

 

📍 생활 인프라:
이케아·코스트코·롯데아울렛이 차량 10분 내 위치하며,
광명전통시장과 철산 상업지구는 도보권입니다.
대형 병원(광명성애병원, 철산성모병원), 시청, 주민센터 등
생활 밀착형 인프라도 풍부합니다.

 

📍 교육 환경:

• 광명북초, 광명중, 광명북고 등 명문 학군
• 철산 학원가(중고등 입시학원 밀집 지역) 인접
• 광명·철산 일대가 경기 서남권 ‘교육벨트’로 성장 중

서울 목동, 구로, 금천의 교육 인프라를 동시에 이용할 수 있는 지역은 광명이 유일합니다.

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7️⃣ 투자 가치와 리스크 요인

📈 핵심 투자 포인트 3가지

 

1️⃣ 서울 생활권 입지:
7호선 + GTX-B 더블노선, 여의도·강남 30분대 진입 가능

 

2️⃣ 뉴타운의 완성 효과:
광명뉴타운 내 마지막 대형 사업지로,
입주 후 ‘광명 브랜드 타운’의 프리미엄 기대

 

3️⃣ 분양가 대비 시세차익:
현재 인근 입주단지 대비 최소 1억~2억 원의 시세 메리트 존재

 

⚠️ 리스크 요인도 있습니다.

• 분양가 상한제 심의 결과에 따라 일정 지연 가능성
• 중도금대출 축소로 청약 포기 사례 발생 우려
• 금리 고착화로 초기 이자 부담 확대

하지만 시장 전문가들은
“광명은 실수요 기반이 탄탄하고, 입지 대체제가 없기 때문에
단기 조정 이후에도 회복 속도가 빠를 것”이라고 분석합니다.

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8️⃣ 향후 전망 및 청약 전략

📅 2025년 10월 기준 향후 일정

• 11월: HUG 분양가 심의
• 12월 초: 일반분양 공고
• 2026년 1분기: 계약 및 착공
• 2029년 하반기: 입주 예정

청약을 준비하는 실수요자라면 다음 전략이 필요합니다.

 

💡 청약 실전 전략:
1️⃣ 광명시 전입 1년 이상 확보 (우선공급 필수 조건)
2️⃣ 청약통장 납입횟수 24회 이상 확인
3️⃣ 자금 계획 수립 (중도금대출 40% 한도 반영)
4️⃣ 59㎡·74㎡·84㎡ 등 선호 평형 집중 공략
5️⃣ 분양가 상한제 적용 여부 체크

 

📊 전망 총평:

• 분양가: 평당 3,600만 원 전후
• 청약경쟁률: 25~40대 1
• 입주 후 시세: 11~12억 원 전망
• 프리미엄 형성 시점: 2027년~2028년 (GTX 개통 전후)

“서울 접근성, 생활 인프라, 브랜드 파워까지 완성된 광명 11구역은
2025년 하반기 수도권 최대 청약 이벤트로 꼽힙니다.”